Как строить эффективно

Новые рыночные условия, сложившиеся за последние 6 месяцев, требуют и новых правил игры. Ощущая данные изменения, девелоперские компании, развивающие рынок недвижимости Украины, начинают все чаще отказываться от стандартных схем строительства и обращают свое внимание на альтернативные материалы. Так как во всех сегментах недвижимости на первый план сегодня выходят высокая скорость строительства, рентабельность и быстрая окупаемость проектов недвижимости, новые технологии все больше завоевывают рынок, подтверждая свою экономическую эффективность и целесообразность.

Альтернативные решения для девелопмента.

За последние полгода рынок недвижимости Украины претерпел значительные изменения: сложная политическая ситуация, высокий уровень неопределенности в экономической сфере, влияющие, безусловно, на все области бизнеса, валютные риски, ожесточающаяся с каждым месяцем конкуренция в объектах одного сегмента, вынуждают девелоперские компании приостанавливать свою деятельность или искать новые более эффективные технологии реализации объектов недвижимости.

Среди факторов, влияющих на эффективность, девелоперы называют скорость строительства, быструю окупаемость и необходимую функциональность объектов недвижимости, напрямую влияющие на уровень конкурентоспособности объекта в линейке подобных по расположению, основным параметрам и качеству. Желая достигнуть более качественных показателей по указанным факторам, девелоперские компании начинают обращать свое внимание на альтернативный бетону материал строительства — стальные конструкции.

Экономика стального строительства

В Украине железобетонные каркасы долгое время оставались доминирующей технологией при возведении коммерческой недвижимости, однако времена меняются, и все больше участников строительного рынка смотрят на сталь как альтернативу, уже давно завоевавшую популярность на рынках Европы и США.

Мировая практика и отечественные исследования показывают, что благодаря применению стальных конструкций, инвестор может сократить сроки возведения объекта до 6 месяцев по сравнению со строительством из железобетона. «К сожалению, в Украине многие девелоперы до сих пор считают стоимость квадратного метра, а не окупаемость проекта (Net Present Value), в то время как сокращение сроков ввода объекта в эксплуатацию обеспечивает более высокую чистую приведенную стоимость проекта за счет более раннего генерирования денежных потоков. К тому же, если учитывать, что сегодня большая часть недвижимости строится за кредитные средства, то каждый сокращенный месяц строительства это еще и существенная экономия на процентах по кредитам», — комментирует Управляющий директор Украинского Центра Стального Строительства Роман Курашев.


Длиннопролетные конструктивные решения, выполненные в стальном каркасе, уже давно являются стандартом в деловых центрах за рубежом. Стальные конструкции дают преимущества владельцам объектов недвижимости, обеспечивая возможность создания свободных открытых пространств без колонн с минимальной толщиной межэтажных перекрытий.

Для формирования эффективного пространства в многоэтажных коммерческих зданиях могут использоваться сетки колонн с длинной пролета 9, 12, 15 и более метров (обычно до 20 м). В отличие от традиционных сеток колонн 6х6 и 8,4х8,4 м, используемых в бетонных каркасах, стальные решения позволяют полностью избежать внутренних колонн: наиболее эффективной формой такого решения является использование пролетов длиной 12-15 м от ядра жесткости до внешнего периметра несущих стальных колонн.

Проведенное Украинским Центром Стального Строительства (УЦСС) в 2013 году исследование продемонстрировало целесообразность и необходимость комплексного подхода к расчетам стоимости строительства. Это наглядно показало сравнение вариантов конструктивной схемы с длинными пролетами, где более высокая стоимость стального каркаса компенсируется низкой стоимостью ограждающих конструкций и фундаментов, что приводит к экономии в 2% от себестоимости «в деле», либо к 6% экономии при учете временных факторов. «Результаты исследования наглядно показали, что стоимость квадратного метра здания из стального каркаса при короткопролетной схеме (сетка колонн 7,5х7,5 м) аналогична зданию из бетона с учетом стоимости финансирования, а при длиннопролетной схеме (сетка колонн 15х7,5 м) без внутренних колонн на этаже, здания со стальным каркасом дешевле бетонных на 5,6%», — отметил руководитель Инженерного Центра УЦСС Артем Билык.

Условия плотной городской застройки

В силу своей привлекательности для арендаторов в Украине особой популярностью пользуются бизнес-центры или торгово-развлекательные площадки в центральных районах городов. В существующих реалиях, когда стоимость земли в больших городах постоянно растет, а инвестиционно привлекательных мест в центральных районах мегаполисов с каждым годом становится все меньше, особое значение приобретают технологии строительства, позволяющие с минимальными финансовыми и временными затратами получить готовый объект, максимально соответствующий ожиданиям девелопера в условиях плотной городской застройки.

При возведении зданий и сооружений в стесненных условиях возникает целый ряд факторов, соблюдение которых обеспечивает качество и долговечность не только непосредственно возводимых объектов, но и окружающих их сооружений. Среди таких факторов — необходимость поддержания эксплуатационных свойств объектов, расположенных в непосредственной близости от пятна застройки, невозможность расположения на строительной площадке полного комплекса бытовых и инженерных сооружений, машин и механизмов, разработка специальных конструктивных и технологических мероприятий, направленных на оптимизацию процессов возведения объекта, а также разработка технических и технологических мероприятий, направленных на защиту экологической среды объекта и существующей застройки.

Часто вокруг строительной площадки, расположенной в зоне плотной городской застройки, находятся транспортные магистрали, а также ранее построенные здания и сооружения, что накладывает определенные ограничения как на процесс, так и на выбор технологии строительства. Особенно это касается работ по обустройству фундамента. Применение стальных конструкций для возведения несущего каркаса здания позволяет снизить требования к фундаментам зданий, сделать их менее глубокими и массивными, что особенно важно для обеспечения сохранности окружающей инфраструктуры и подземных коммуникаций.

В условиях плотной городской застройки металлоконструкции позволяют реализовать проект в минимальные сроки, без угрозы для функционирования соседних зданий, а также движения транспорта. «Стальные конструкции позволяют минимизировать риски, связанные с хранением или производством элементов несущего каркаса, при отсутствии достаточного пространства на стройплощадке в центре города. Предварительно изготовленные на заводе, металлоконструкции доставляются на стройплощадку согласно графику строительства и могут монтироваться прямо «с колес», не создавая особых трудностей городскому движению или другим строительным процессам», — комментирует Генеральный директор холдинга «Укрстальконструкция» Владимир Носов.

Существующие реалии

Безусловно, технологии строительства объектов недвижимости с применением стальной схемы каркаса — это не инновация для рынка недвижимости Украины, и многие девелоперские компании осознают высокую эффективность данного материала по сравнению с бетоном. Однако недостаточная информированность всех участников процесса возведения объекта (архитекторов, инженеров, строителей) о преимуществах стального строительства создает определенные барьеры, замедляющие эффективное внедрение технологий. Также к факторам, негативно влияющим на развитие стального строительства, девелоперы относят несовершенную нормативно-техническую базу, регулирующую возведение объектов недвижимости из металлоконструкций, и недостаточное количество на рынке профильных специалистов.

Ольга Павлова, D. Real Estate Development