Экономический эффект от раннего ввода здания в эксплуатацию

Здание, как объект инвестирования, имеет свой экономический жизненный цикл. На подготовительной стадии у инвестора возникают расходы, связанные с покупкой или арендой земли. Затем (или параллельно) - с предпроектными и проектными работами, далее - со строительными и монтажными работами. После этого наступает период эксплуатации, который сопровождается эксплуатационными расходами и доходами, формируя прибыль. На последнем этапе жизненного цикла возникают доходы и расходы, связанные с ликвидацией объекта.

Расчет стоимости жизненного цикла капитального объекта может быть выполнен как с учетом фактора времени, дает более точную инвестиционную модель, так и без него. Далее показана важность учета временного фактора и более раннего введения здания в эксплуатацию.

Так как в структуре начальных расходов основные статьи капитальных затрат инвестора приходятся на строительно-монтажные работы - очевидно, что чем больше промежуток времени они занимают, тем дольше инвестиции находятся «в заморозке», и тем позже они начнут приносить прибыль, значит недополучения прибыли это связано с поздним введением в эксплуатацию объекта.

Такие «упущенные возможности» невозможно учесть без временного фактора. Несмотря на это, большинство инвесторов не учитывают его при принятии решений, а сравнивают одновременно первоначальные затраты со среднегодовыми доходами, сильно отличается реальной модели инвестиционного цикла, и иногда приводит к неправильным инвестиционных решений.

Строго говоря, ожидаемая прибыль от строительного объекта всегда очень сильно зависит от выбранной стратегии инвестора и позиционирования им своего продукта на рынке. Однако в то же время следует признать, что экономический эффект, полученный благодаря быстрому завершению строительных работ, является положительным при любой стратегии инвестирования.

Далее более подробно рассматриваются экономические эффекты от раннего введения в эксплуатацию.

Снижение стоимости заемных средств

При привлечении заемных средств финансовые затраты на реализацию проекта могут значительно возрасти. На финансовые расходы влияют размер процентной ставки и период займа, который, в свою очередь, определяется скоростью строительства. Данная сумма уменьшается пропорционально сокращению периода строительства по сравнению с наиболее длительным периодом. Но даже при финансировании строительства без привлечения кредитных средств более длительные сроки строительства приводят к так называемым «расходам упущенных возможностей», связанных с невозможностью дальнейшего инвестирования.

Пример сравнения стоимости здания с учетом экономии заемных средств приведены в разделе 7.9 публикации Сравнительный анализ стоимости многоэтажных коммерческих зданий

Более быстрая окупаемость

При достаточно высоком спросе на недвижимость раннее завершение строительства позволяет получить дополнительное возврата инвестиций от более ранней сдачи коммерческих площадей в аренду или продажи здания, а также, таким образом, кроме уменьшения стоимости заемных средств, позволяет быстрее их компенсировать.

Увеличение продолжительности строительства часто приводит к оттоку потенциальных арендаторов или покупателей, которые не имеют возможности или не желают ждать так долго, что может привести к уменьшению доходности в начальный период после введения здания в эксплуатацию.

Например, для постройки торгово-развлекательного центра площадью 100 000 м2 при общей арендной площади 60000 м2 (то есть GLA = 60%) ориентировочное сокращение сроков строительства при применении стального каркаса составляет 6 месяцев. При средней ставке аренды 270 грн / м2 (10 $ состоянию на июль 2020) экономический эффект от раннего ввода в эксплуатацию составит 27060 0006 = 97200000 грн.

Сокращение административных расходов

Тогда как стоимость основных подготовительных работ рассчитывается в процентном соотношении к общей стоимости строительства, расходы клиента как управленческой команды в целом, так и непосредственно команды управления проектом, связанные непосредственно с этапом строительства, прямо пропорциональны длительности строительства. Сокращение сроков строительства приведет к пропорциональному снижению затрат клиента на управление проектом и на содержание службы заказчика.