• ua
  • ua
  • МЕНЮ:

    Економічний ефект від раннього введення будівлі в експлуатацію




    Будівля, як об'єкт інвестування, має свій економічний життєвий цикл. На підготовчій стадії у інвестора виникають витрати, пов'язані з купівлею або орендою землі. Потім (або паралельно) - з передпроектними та проектними роботами,  далі - з будівельними та монтажними роботами. Після цього настає період експлуатації, який супроводжується експлуатаційними витратами і доходами, формуючи прибуток. На останньому етапі життєвого циклу виникають доходи і витрати, пов'язані з ліквідацією об'єкта.


    Розрахунок вартості життєвого циклу капітального об'єкта може бути виконаний як з урахуванням фактору часу, що дає більш точну інвестиційну модель, так і без нього. Далі показана важливість врахування часового фактора і більш раннього введення будівлі в експлуатацію.

    Так як в структурі початкових витрат основні статті капітальних витрат інвестора припадають на будівельно-монтажні роботи - очевидно, що чим більший проміжок часу вони займають, тим довше інвестиції знаходяться «в заморозці», і тим пізніше вони почнуть приносити прибуток, що означає недоотримання прибутку пов'язане з пізнім введенням в експлуатацію об'єкта. 

    Такі «втрачені можливості» неможливо врахувати без часового фактору. Незважаючи на це, більшість інвесторів не враховують його при прийнятті рішень, а порівнюють одночасно початкові витрати із середньорічними доходами, що сильно відрізняється реальної моделі інвестиційного циклу, і іноді призводить до неправильних інвестиційних рішень.

    Строго кажучи, очікуваний прибуток від будівельного об'єкта завжди дуже сильно залежить від обраної стратегії інвестора і позиціонування їм свого продукту на ринку. Однак в той же час слід визнати, що економічний ефект, одержаний завдяки швидшому завершенню будівельних робіт, є позитивним за будь-якої стратегії інвестування.


    Далі більш детально розглядаються економічні ефекти від раннього введення в експлуатацію.

    • Зниження вартості позикових коштів

    При залученні позикових коштів фінансові витрати на реалізацію проекту можуть значно зрости. На фінансові витрати впливають розмір процентної ставки і період позики, який, в свою чергу, визначається швидкістю будівництва. Дана сума зменшується пропорційно скороченню періоду будівництва в порівнянні з найбільш тривалим періодом. Але навіть при фінансуванні будівництва без залучення кредитних коштів більш тривалі терміни будівництва призводять до так званих «витратам втрачених можливостей», пов'язаних з неможливістю подальшого інвестування.

    Приклад порівняння вартості будівлі з урахуванням економії позикових коштів  наведено в розділі 7.9 публікації Порівняльний аналіз вартості багатоповерхових комерційних будівель

    • Більш швидка окупність

    При досить високому попиті на нерухомість раннє завершення будівництва дозволяє отримати додаткове повернення інвестицій від більш ранньої здачі комерційних площ в оренду або продажу будівлі, а також, таким чином, крім зменшення вартості позикових коштів, дозволяє швидше їх компенсувати.

    Збільшення тривалості будівництва часто призводить до відтоку потенційних орендарів або покупців, які не мають можливості або не бажають чекати так довго, що може призвести до зменшення прибутковості в початковий період після введення будівлі в експлуатацію.

    Наприклад, для будівлі торгівельно-розважального центру площею 100 000 м2  при загальній орендній площі 60 000 м2  (тобто GLA = 60%) орієнтовне скорочення термінів будівництва при застосуванні сталевого каркасу складає 6 місяців. При середній ставці оренди 270 грн/м2 ( 10$ станом на липень 2020) економічний ефект від раннього вводу в експлуатацію складе  27060 0006 = 97 200 000 грн.

    • Скорочення адміністративних витрат

    Тоді як вартість основних підготовчих робіт розраховується в процентному співвідношенні до загальної вартості будівництва, витрати клієнта як управлінської команди загалом, так і безпосередньо команди управління проектом, пов'язані безпосередньо з етапом будівництва, прямо пропорційні тривалості будівництва. Скорочення термінів будівництва призведе до пропорційного зниження витрат клієнта на управління проектом і на утримання служби замовника.

    Інтернет-портал сталевого будівництва працює у тестовому режимі. Ваші пропозиції та запитання надсилайте, будь ласка, на e-mail: info@uscc.ua