БМЗ: основа для быстрого развития

Быстромонтируемые здания (БМЗ) – это сооружения, возводимые из унифицированных металлических, бетонных или композитных самонесущих конструкций, а также их комбинации. За счет унификации и заводской готовности элементов достигается высокая скорость малоэтажного строительства, в том числе зданий большой площади.

Актуальность и сферы применения

Использование в том или ином виде быстромонтируемой строительной технологии началось еще полвека назад, и стало одним из факторов для быстрого восстановления и развития европейской экономики в послевоенное время. Эта же технология стала двигателем строительного бума, который наблюдался в Украине в недавние годы. И, думается, снова станет основой для развития строительства уже в ближайшие годы.

Тому есть ряд причин. Первая и главная – это сроки строительства. Быстрота сборки зданий обеспечивает скорое введение их в эксплуатацию, а значит, скорейшее наступление срока окупаемости построенных объектов. При этом обеспечивается качество строительства – ведь большинство элементов производится в заводских условиях и поступает на строительную площадку в готовом, проверенном виде.

Важным преимуществом технологии являются также сравнительно низкие затраты на возведение и обеспечение всех требуемых качеств зданий, в первую очередь теплоизоляционных. Наконец, применение современных фасадных технологий позволяет реализовать в проекте БМЗ практически любое архитектурное решение.

Быстромонтируемая технология позволяет создавать объекты площадью в несколько сотен квадратных метров, с высотой внутренних помещений до 10-12 м и большими внутренними пролетами до 20-24 м. Возможны также безопорные пролеты до 48 и даже 82 м при использовании гофро-балки.

Быстромонтируемое строительство может применяться, по сути, в любой сфере. Однако оптимальны его возможности в первую очередь при возведении коммерческих зданий. Именно здесь достигается наибольшая экономическая выгода от применения технологии.

Наибольшая доля рынка БМЗ была и остается за торговыми и торгово-развлекательными объектами. В 2007-2008 гг. они занимали 50-55% рынка. По итогам 2009 года эта доля снизилась, по разным оценкам, до 20-40%. Изменилось и наполнение этой доли. Раньше активно развивался сегмент торгово-развлекательной недвижимости, строились масштабные многофункциональные проекты с несколькими супермаркетами и зоной развлечений.

Весомую долю занимали также активно строившиеся автосалоны и и строительные супермаркеты формата DIY. Сейчас, в первую очередь, реализуются узкоспециализированные супермаркеты и гипермаркеты, в особенности продуктовые.

Быстромонтируемая технология позволяет создавать объекты площадью в несколько сотен квадратных метров, с высотой внутренних помещений до 10-12 м и большими внутренними пролетами до 20-24 м.

В последние докризисные годы росла доля БМЗ складского назначения. К середине 2008 г. она достигла 35% рынка, в первую очередь за счет увеличения площади реализуемых объектов. По итогам 2009 г. доля складской сферы БМЗ составила порядка 10-20%.

Здания промышленного назначения в общем объеме реализации занимали до 20%, но теперь их доля выросла до 35-40%. Правда, рост этот характеризует не увеличение объемов строительства в данной сфере, а лишь меньший темп падения в сравнении с другими отраслями. При этом значительную роль играют объекты для агропромышленного комплекса – здесь спрос даже вырос. В первую очередь строятся теплицы, животноводческие комплексы, ангары для техники.

Наконец, стабильные 5-10% рынка занимают сооружения строительного и спортивно-развлекательного назначения: стадионы, ледовые катки, бассейны, аквапарки, дельфинарии. Строятся и административные здания, занимающие ныне в общем объеме до 10% рынка.

Отметим, что по технологии БМЗ могут также возводиться офисные сооружения, а за рубежом, в особенности в США, по этой технологии строятся даже школы, гостиницы и культовые сооружения.

Сроки и стоимость

Время, необходимое для строительства БМЗ, зависит от множества обстоятельств, но есть определяющие факторы. Первый из них – получение инвестором разрешительной документации на проведение строительства. В связи с сокращением количества проектируемых объектов сроки, требующиеся для согласования, уменьшились. В связи с этим значительно сократились сроки реализации объектов.

Также есть возможность приобрести земельные участки, уже имеющие определенное разрешительные документы на строительство.

Важную роль играет и тип объекта: стандартный складской комплекс простой формы можно построить быстрее, чем нестандартный торгово-развлекательный комплекс или производственный цех.

Определяющее значение имеет своевременное финансирование строительства. Более того, на сегодняшний день инвестор должен быть готов сразу же вложить до 60%-70% стоимости объекта. Также на сроки строительства влияют такие факторы: размеры объекта; особенности строительной площадки и требуемый объем подготовительных земляных и фундаментных работ; вид материала для выполнения каркаса (металлический каркас монтируется быстрее, чем железобетонный); уровень автоматизации строительно-монтажных работ; уровень заводской готовности используемых материалов и конструкций. Для оптимизации сроков строительства важна продуманность всех элементов конструкции здания и качественное управление подрядчиком всего строительного процесса.

На ценовую динамику влияет, в первую очередь, стоимость металла. Потому цены колеблются вслед за изменением цен на металл: в первой половине 2009 г. происходило их снижение, за последние месяц-два цены несколько поднялись. В целом, в сравнении с докризисным периодом, цены на БМЗ «под ключ» в гривневом выражении снизились примерно на 5%.
Конечная стоимость зависит от инженерного наполнения объекта, его этажности и отделки. При этом 20-25% в общей стоимости сооружения займет цена каркаса здания, до трети стоимости – кровля, 10-15% – наполнение фасадных стен с утеплителем, и порядка 35-40% составит стоимость строительно-монтажных работ.

Рыночные тенденции

После быстрого роста в 2007 г. и первой половине 2008 г. произошло значительное снижение объемов быстромонтируемого строительства. Объем рынка в 2009 г. вернулся к показателям 2006 г., а в сравнении с 2008 г. падение, по оценкам участников рынка, составило не менее 50%. При этом более всего пострадала столица: если в регионах спад составил порядка 40-50%, то в Киеве достиг 60-65%. Количественно в 2009 г. объем рынка БМЗ составил около 1 млн кв.м.

Средняя площадь застройки, отмечает Андрей Озейчук, директор департамента проектных продаж «Руукки Украина», составляет порядка 5-7 тыс. кв.м коммерческой площади, в то время как ранее средняя цифра находилась в пределах 10-15 тыс. кв.м.
Подавляющее большинство зданий, возводимых по технологии БМЗ, строятся по индивидуальным проектам, которые разрабатываются специально под заказчика с учетом всех особенностей постройки. Типовые проекты используются сетевыми ритейлерами для строительства новых магазинов сети. Но и в этом случае базовый проект разрабатывается с учетом требований заказчика, а типовые решения проходят определенную адаптацию в зависимости от особенностей земельного участка, наличия коммуникаций и т.д.

В то же время в 2009 г. увеличился интерес к наиболее дешевым вариантам строительства БМЗ, с применением недорогих материалов и минимальной архитектурной выразительностью.

Среди основных рыночных тенденций 2009 г. Антон Захарченко, директор проектного департамента ОАО «Укрстальконструкция», называет такие: формирование спроса за счет проектов небольшой площади (до 7 тыс. кв.м, реже до 20 тыс. кв.м), учет, в первую очередь, ценового фактора при принятии решения о выборе поставщика и уход посредников с рынка.

Основными заказчиками выступают торговые сети ритейлеров, как новые, так и старые, планы развития которых были сформированы еще несколько лет назад, и зачастую продолжают реализовываться. Большую долю рынка теперь занимает также мелкий и средний бизнес, которому здания необходимы для поддержания или расширения своей деятельности. В 2009 г. почти полностью перестали выступать в роли заказчиков БМЗ девелоперские компании, и практически все объекты строят для себя конечные пользователи.

Еще одной особенностью последнего времени, отмечает Роман Козий, генеральный директор ИСК «Каркас», стало увеличение спроса на реализацию зданий на основе отечественных металлоконструкций. Связано это с их меньшей стоимости по сравнению с импортными. В целом же выросла конкуренция: ведь за меньшее количество заказов борется все то же, и даже большее, количество производителей.

Основные проблемы рынка – конечно, снижение спроса и неритмичное финансирование объектов, как следствие отсутствия свободных средств у потенциальных инвесторов и невозможности кредитования. Также к числу факторов, тормозящих развитие рынка БМЗ можно отнести несовершенство нормативной базы и несогласованную разработку новой законодательной базы (ДБН) взамен СНиПов времен СССР различными ведомствами.

Например, действующие нормативы ограничивают использование полностью металлического каркаса для складских и торговых центров, и требуют применения огнезащиты, что существенно удорожает проект. На часть материалов и конструктивных решений и вовсе нет прямых регулирующих норм. Так, отсутствуют госстандарты (ДСТУ) на гнутые или холоднокатаные элементы из оцинкованной стали, нет утвержденной методики расчета рамных конструкций переменного сечения, в связи с чем все расчеты делаются на основании научных работ и методик проектных институтов, и т.д.

По словам экспертов, ожидать в сложный период каких-либо серьезных технологических инноваций в сфере строительства БМЗ не стоит. Главное направление, в котором соревнуются компании, – это оптимизация внутренних ресурсов и улучшение проектных решений.

Участники рынка

Высокий спрос на БМЗ, который наблюдался все последние годы, привел к появлению большого количества компаний, как импортеров, так и производителей, которые занимаются производством материалов и сооружением БМЗ. Можно выделить порядка трех десятков крупнейших компаний рынка, каждая из которых условно относится к определенной группе.

Так, украинские производители полнокомплектных зданий из металлоконструкций представлены компаниями «Металлист – СМК» (Харьков), «Укрстальконструкция» (Киев), «Мастер – Профи» (Днепропетровск), «ПСМ – Профиль» (Полтава), «Завод «Промстан» (Николаев).

Отечественные производители металлоконструкций для БМЗ – это Житомирский завод ограждающих конструкций, Днепропетровский завод металлоконструкций им. И. В. Бабушкина, Староконстантиновский завод «Металлист» и др.

Компании-импортеры, поставляющие полнокомплектные здания из металлоконструкций – ИСК «Каркас» (Astron, Люксембург), ИСК «АЗБИ» (Lindab-Astron, Люксембург), «Ллентаб» (Llentab, Швеция), «Руукки Украина» (Ruukki, Финляндия), IBT (Zamil Steel, Саудовская Аравия) и др.

Предприятия, изготавливающие стеновые и кровельные материалы для БМЗ – «Алюмбуд», «Стройиндустрия» (Харьков), «Фастех», «Пантек» (Киев) и др.

Также на рынке действуют строительно-монтажные и генподрядные организации, которые в сотрудничестве с производителями металлоконструкций также предлагают полнокомплектные БМЗ: «Альтис», «Мсбуд», «СТС» и др.
Сложности в связи с падением спроса испытывают все компании, но покидают рынок лишь небольшие игроки, которые не в состоянии обеспечить заказ даже одного проекта. Большинство, в том числе крупные компании, работают без прибыли, с целью удержаться «на плаву» и сохранить долю рынка.

Перспективы

Основная причина сложной ситуации в сфере строительства БМЗ – это проблемы развития рынка коммерческой недвижимости в целом. Этот основной источник заказов БМЗ остановил и заморозил большую часть проектов. С роста именно в этой сфере возобновится рост в строительной отрасли в целом, и в сфере БМЗ в частности.

По мнению Антона Захарченко, заявленные планы инвесторов позволяют уже в 2010 г. ожидать роста на рынке коммерческой недвижимости, особенно в торговом сегменте. Кроме того, имеются планы по дальнейшему расширению своих сетей ритейлерами. Ведь обеспеченность населения торговыми площадями все еще остается низкой по европейским меркам, особенно в регионах и городах с населением менее миллиона человек. Но даже в Киеве рынок не наполнен, потому уже в этом году, по данным компании «Эрнст энд Янг», запланировано ввести в эксплуатацию несколько крупных торговых объектов.

Сохранился и дефицит складских и производственных площадей. Как только активизируется торговля, появится спрос на строительство обслуживающей инфраструктуры, в первую очередь логистических сооружений.

В то же время, отмечает Юрий Тимошенко, управляющий департаментом маркетинга холдинга «Металлист-СМК», кризис показал, что страна не в состоянии развиваться и выживать в условиях развития лишь торгово-развлекательной отросли. Необходимо масштабное создание и развитие промышленных отраслей, создание отечественных «продуктов потребления». Потому на данный момент все большую актуальность приобретают проекты производственного назначения.

В целом, по словам Игоря Цаленчука, генерального директора компании «Герц», бизнес адаптировался к кризисным явлениям. 2010-й станет годом умеренного выхода строительного рынка из состояния стагнации. Весна-лето будут показательными: либо после формирования политических компромиссов начнется активный рост, либо планы будут отложены до лучших времен. С осторожным оптимизмом оценивает перспективы Роман Козий, но и он надеется на оживление рынка к концу 2010 года.

Нельзя также забывать, что для развития рынок должен быть обеспечен средствами. Как только банковский сектор начнет кредитовать сферы, являющиеся заказчиками быстромонтируемых зданий (малый бизнес, торговля, склады), сразу же возобновится строительство. Нереализованный и отложенный спрос и обширное предложение способствуют этому. Вполне возможен уже в ближайшие годы строительный бум, однако все упирается в финансирование и стабильную политическую ситуацию. многие инвесторы, уже владея выкупленной землей и обладающие готовыми проектами, откладывают реализацию проекта до стабилизации политической ситуации в стране.

Дмитрий Падалка, Строительство и Реконструкция