Экономика объекта: Сталь vs Бетон

Существенную часть бюджета проекта недвижимости занимают строительные материалы. Основными из них на данный момент являются сталь и бетон. Несмотря на то, что оба строительных материала имеют ряд похожих функциональных характеристик, их конкурентные преимущества существенно разнятся.

{php Gallery::GiveGalleryHtml(85, 2, '736', '200'); php}
Одним из основных потребителей металла в Украине является строительная отрасль, в частности, такие ее сегменты как торговый, логистический и промышленный. По данным компании «МЕТИНВЕСТ ХОЛДИНГ», на эти сегменты приходится порядка 50% от суммарного объема потребления стали в Украине.

В течение последних нескольких лет крупный спрос на металл генерировался сектором торговой недвижимости, что обусловлено активным развитием проектов торговых и торгово-развлекательных центров в нашей стране. В меньшей мере спрос на металл формировал сегмент офисной недвижимости. Однако даже в условиях высокого спроса доля стальных конструкций в сегменте коммерческой многоэтажной недвижимости в Украине, по сравнению с другими странами, достаточно низкая и, по данным УЦСС, составляет лишь 25%. Для сравнения: в Великобритании данный показатель достигает около 70%, в США – около 55%. По мнению экспертов УЦСС, столь низкая доля применения стальных конструкций в строительстве объектов коммерческой недвижимости объясняется рядом причин, среди которых – низкая осведомленность специалистов строительной отрасли о преимуществах строительных конструкций из стали.

Pro & contra

Сталь и бетон, которые на сегодняшний день являются основными в Украине строительными материалами, имеют ряд существенных отличий с точки зрения организации строительного процесса.

Бетон имеет ряд ограничений при работе с ним. Так, для работы с товарным бетоном требуется дополнительная техника, важным условием является близкое расположение завода по производству бетона к строительной площадке. Ряд других ограничений для работы с этим материалом нивелируется добавками, которые придают ему такие свойства как водо-, морозо- и огнестойкость. Бетон и железобетонные изделия (ЖБИ) длительное время считались доступным и относительно недорогим строительным материалом. Однако, производство бетона и ЖБК является энергоемким процессом, а, значит, стоимость этой продукции существенно зависит от цены на энергоносители.

Сегодня конкуренцию и альтернативу бетону как строительному материалу составляет сталь, основными характеристиками в пользу которой являются высокая скорость и точность строительного процесса, возможность создания сооружений, максимально соответствующих требованиям заказчика, а также экономическая целесообразность строительства для инвесторов.

Экономика стального строительства

В 2013 году УЦСС провел исследование по сравнительному анализу различных конструктивных схем каркасов офисных зданий класса А в Украине с применением стальных и железобетонных конструкций. В работе было учтено влияние применяемых несущих конструкций каркаса на другие элементы здания – фундаменты, фасады, инженерные сети, составляющие значительную долю общей стоимости строительства.

Сравнение вариантов конструктивной схемы здания с длинными пролетами показало, что более высокая стоимость стального каркаса компенсируется более низкой стоимостью ограждающих конструкций и фундаментов. В целом, это приводит к экономии на 2% от себестоимости строительства либо на 6% – с учетом временных факторов. Так, стоимость квадратного метра здания со стальным каркасом при короткопролетной схеме (сетка колонн – 7,5х7,5 метра) аналогична зданию из железобетона с учетом стоимости финансирования, а при длиннопролетной схеме (сетка колонн – 15х7,5 метра) без внутренних колонн на этаже, бюджет строительства здания со стальным каркасом дешевле железобетонного на 5,6%. Согласно исследованиям, здания из стали на развитых рынках, как правило, дешевле аналогов из монолитного бетона на 5-7%. Кроме того, применение стали в фундаменте здания, на который приходится существенная доля затрат (до 5-15% сметы проекта), снижает общую стоимость проекта на 2-3% за счет снижения расхода материалов на 20-30%.

«Одним из ключевых факторов, обуславливающих выбор стальных конструкций в качестве конструктивной схемы, является более ранний ввод объекта в эксплуатацию и высокая эффективность планировок при длиннопролетных схемах, исключающих внутренние колонны, комментирует Роман Курашев, управляющий директор УЦСС. – Это позволяет генерировать для собственника дополнительный денежный поток в размере арендуемой площади объекта. Расчеты, приведенные в исследовании, показали, что ввод в эксплуатацию офисного здания площадью 42 000 кв.м со стальным каркасом осуществляется на 20 недель раньше, что позволяет сгенерировать дополнительный денежный поток в объеме $4,6 миллиона. Это эквивалентно 9,3% стоимости всего здания. А если учитывать, что сегодня большая часть недвижимости строится за кредитные средства, то каждый сокращенный месяц строительства – это еще и существенная экономия на процентах по кредитам».

Стальные конструкции дают преимущества владельцам объектов недвижимости, обеспечивая возможность создания свободных открытых пространств без колонн с минимальной толщиной межэтажных перекрытий. Исследования показали, что в бизнес-центре с длиннопролетной схемой каркаса без внутренних колонн эффективность офисных помещений увеличивается на 10-20%. Для арендатора помещение без колонн облегчает планировку офисного пространства и дает возможность разместить больше рабочих мест на единицу площади, а для девелопера – такой проект недвижимости является более качественным и коммерчески выгодным.

Как сообщили в УЦСС, вступившие в силу с 1 июля 2014 года Еврокоды, повышают экономическую привлекательность стали для заказчиков строительства, поскольку дают возможность дифференцированного подхода к определению критической температуры стальных конструкций, что позволяет достичь сокращения затрат на огнезащиту отдельных элементов на 20-30%. «Кроме того, в рамках программы стратегического партнерства УЦСС с Институтом стального строительства Великобритании (The Steel Construction Institute, U.K.) ведется работа по разработке огнестойких сталежелезобетонных перекрытий пониженной высоты, применение которых откроет инвесторам новые перспективы экономики стального строительства в сегменте многоэтажных зданий», – сообщил Роман Курашев.

Украинский рынок металлопроизводства

По данным международной аналитической организации World Steel Association, Украина по итогам января-августа 2014 года заняла 10-ю строчку в рейтинге мировых производителей стали. В частности, за 8 месяцев текущего года в Украине было произведено 19,7 миллиона тонн стали (на 11% ниже по сравнению с аналогичным периодом прошлого года), из них в августе – 1,76 миллиона тонн сырой стали (на 37% ниже по сравнению с августом прошлого года). В целом, снижение производства украинской стали наблюдалось в каждом отдельном месяце 2014 года, за исключением мая. Пиком падения стал август.

По данным Госкомстата Украины, за январь-август 2014 года индекс металлургического производства, производства готовых металлических изделий, кроме машин и оборудования, составил 88,1% (по сравнению с аналогичным периодом 2013 года, без учета временно оккупированной территории Автономной Республики Крым и Севастополя), индекс производства строительных металлических конструкций и изделий составил 71,4%.

Индексы цен в сегменте металлургического производства, производства готовых металлических изделий, кроме производства машин и оборудования, в сентябре 2014 года к августу 2014 года составил 104,2% (без учета АР Крым и Севастополя). Данный показатель за январь-сентябрь 2014 года к аналогичному периоду 2013-го составил 119,3%.

Основными производителями металлопродукции в Украине на сегодняшний день являются ПАО «Мариупольский металлургический комбинат имени Ильича», Днепровский металлургический комбинат имени Ф.Э. Дзержинского, ПАО «АрселорМиттал Кривой Рог», Запорожский металлургический комбинат («Запорожсталь»), ПАО «Алчевский металлургический комбинат», Енакиевский металлургический завод, др.

Оксана Бабенко, Commercial Property