Реконструкция объектов недвижимости в Украине и за рубежом: плюсы и минусы

Реконструкция объектов недвижимости в Украине и за рубежом: плюсы и минусы

Второе мероприятие архитектурного клуба Ассоциации Украинский Центр Стального Строительства было посвящено восстановлению, преобразованию и обновлению зданий. Отличительная особенность конференции – презентации реальных кейсов по реконструкции объектов в Украине и за рубежом с применением металла.

Сегодня примерно 40% зданий в Украине требуют реконструкции. Существует мнение, что проще возвести новое здание, чем обновить старое. Но это не всегда соответствует действительности, так как можно полностью разрушить историческую изюминку старого города и, как показывает практика, укрепление стальными конструкциями обходится практически вполовину дешевле, чем возведение нового объекта.

По мнению заказчика строительства, Андрея Рыжикова, Коммерческого директора УТГ, стальные каркасные конструкции эффективны в силу их изменяемости – сталь позволяет очень гибко менять решения. К тому же это капитализированное вложение средств. Даже построенное лет 20 назад здание принесет прибыль: конструкции можно просто сдать на металлолом. Или разобрать, расшить и повторно использовать.

К минусам Андрей Рыжиков относит логистику в Украине. Заказ может быть выполнен в срок, но возникают задержки с доставкой. Еще один минус – стоимость металла зависит от доллара и мгновенно реагирует на изменение курса валют.

Реконструкция каркаса здания

В текущем году завершают реконструкцию Дома Профсоюзов. Артем Билык, Руководитель инженерного центра УЦСС и ГИП проекта рассказал, что благодаря использованию стальных конструкций работы удалось выполнить в сжатые сроки, избежать усиления фундамента, разгрузить каркас, создать эффективную огнезащиту.



Нестандартные решения при реконструкции зданий – частое решение и в работе ГК Основа. В качестве примера Сергей Дворников, заместитель директора ГК Основа, рассказал о надстройке жилого дома в Киеве по ул. Мазепы. Заказчик поставил задачу достроить четыре этажа здания. Компанией Основа было выбрано достаточно простое конструктивное решение, что позволило провести работы без отселения жильцов.

Экономическая эффективность такого способа надстройки – конструктив в металле, монтаж проводился на месте. Нагрузки на фундамент значительно меньше в сравнении с применением железобетона.

«Выполнить заказ в офисном здании «Врачи без границ» в Киеве по ул. Саксаганского было довольно непросто», - рассказал Владимир Гончаров, Генеральный директор Южная Прокатная Компания. Достройка второго этажа должна была быть реализована без остановки эксплуатации первого. В условиях боевых действий работа организации не может останавливаться, а врачам необходимо жить на расстоянии не более полутора километра от места работы. Все конструкции, поступающие на объект, изготовлены в заводских условиях. Работы по бетонированию колонн выполнял заказчик, и производственный задел на высоту колонн до 200 мм практически был исчерпан уже тогда, когда конструкции приехали на стройплощадку. При монтаже всех ферм высотная отметка от пола второго этажа поднялась еще на 200 мм. Всего при реконструкции было получено +400 мм в колонну, которые нельзя было добавить. Интегрированное решение в данной ситуации заключалось в том, чтобы вписать нижний пояс ферм в интерьер.

«При проведении реконструкции БЦ Риальто в Киеве возник вопрос в возможном максимальном количестве надстраиваемых этажей, поскольку допустимый вес надстройки не мог превышать 2500 т», - рассказал на Архклубе УЦСС Антон Захарченко, Заместитель генерального директора Укрсталь Конструкция.

Поскольку здание было промышленное, пришлось перераспределить нагрузку между крайними и средними колонами, найти решение по перекрытиям, которое позволит снизить их вес. Неразрезная схема каркаса надстройки из металлоконструкций позволила перераспределить нагрузку между внешними стенами и внутренними колоннами 30:70. В результате здание стало украшением промышленной части киевского Подола.

Реконструкция фасадов

Старые здания неэстетичного вида, которые относятся к классу «обережно падає плитка», можно успешно реконструировать. Вентилируемые фасады с применением стальных решений не только повысят их эксплуатационные характеристики, но и придадут современный ухоженный вид строениям любого назначения и типа, не только коммерческого, но и жилого назначения.

Вентилируемый фасад монтируется без специальной предварительной подготовки объекта строительства. В готовом виде такой фасад создает надежную оболочку, которая защищает всю конструкцию. Можно создавать практически любые формы и фактуры. Слоистая структура и особые свойства применяемых материалов позволяют после такой реставрации экономить на обогреве и охлаждении зданий. Срок эксплуатации - более 30 лет.

«Еще одно положительное свойство – поврежденные плиты легко демонтируются и их можно заменить новыми. А возможности цветовых решений просто безграничны», - рассказал Павел Мартынюк, Заместитель главного инженера Прушиньски.

Еще один успешный пример от компании Rauta. В 2002 году французы выкупили типичное советское здание в Чернигове, которое после реконструкции превратилось в стилизованное европейское производство – пивзавод AB InBev – благодаря финской стали Ruukki.

В первую очередь еврофасад обшили профнастилом, заменили окна и двери с утеплением, выполнили обшивку по бетону, обеспечили систему огнезащиты согласно норм. «Теперь здание выглядит так же, как и 20 лет назад», - рассказал Андрей Озейчук, Директор Rаuta.

Современные фасадные решения с применением стали позволяют выполнить реконструкцию любого здания, будь то конструкция из кирпича, бетона или сборных панелей. Ламели могут монтироваться горизонтально и вертикально. Значительно улучшают внешний вид фасада перфорированные панели с внутренней подсветкой, а благодаря огромному ассортименту дизайнерских профилей выбор цветового решения неограничен.

Реконструкция с применением ЛСТК

О реконструкции объектов с применением легких стальных тонкостенных конструкций на примере уникальных кейсов рассказал Игорь Докунин, Коммерческий директор Steelco.

Компания выполнила надстройку мансардного этажа в Днепре, где на 560 квадратов площади использовали всего лишь 23 т профилей. Традиционным способом достроить этаж было невозможно.

Крымский поселок Никита – объект с надстройкой этажа 9-ти этажного здания в сложных условиях: подъем конструкций и профилей по лестничным маршам пришлось делать вручную, так как подъезд спецтехники полностью исключался. Благодаря легкости профилей из них можно было собрать конструкцию наверху здания.

В Днепре заказчик решил достроить еще один этаж, получив дополнительную площадь. Несмотря на слабый фундамент, третий этаж был не только достроен, но и консольно выстроен.

С профилями ЛСТК все можно делать вручную, без сварочных работ, дополнительной техники и мокрых работ. Легкие и универсальные они позволяют решать совсем нелегкие задачи.

Валерий Ширшов, технический консультант, к.т.н. компании ТПК, рассказал, что применение стальных конструкций при реконструкции перекрытий гражданских зданий имеет ряд особенностей. Большинство перекрытий в сооружениях такого класса балочные, из дерева или других материалов. С течением времени они приобретают практически необратимые дефекты. Касается это и несущих элементов, и разного рода заполнений.

Гостиница Metro Hotel Apartments в Одессе – пример бескаркасного здания с непростой реконструкцией. Заказчик настаивал на повышении комфортности внутренней обстановки гостиницы. Решать задачу необходимо было комплексно с заменой перекрытий на что-то более функциональное. Поэтому приняли решение провести кардинальную перепланировку всего здания, в том числе и перекрытий.

Функционально-конструктивное решение: установили внутренний каркас из стальных элементов, несущие перекрытия были выполнили с заменой существующей деревянной части.

Применение ПО при реконструкции

Применение специализированного программного обеспечения – важная составляющая при любом процессе реконструкции. Владимир Яловенко, главный специалист Аркада, рассказал о преимуществах проектирования процесса реконструкции на примере программного комплекса Tekla.

Tekla - программное обеспечение информационного моделирования зданий. Если архитектор работает в связке с конструктором, владеющим Tekla, то полет фантазии архитектора может быть безграничным.

Любая идея превращается в реальность. Tekla позволяет проектировать конструкцию здания и его компонентов с использованием трехмерного моделирования. В созданной модели проработаны полностью все элементы, все соединения: болтовые, сварные, заклепочные.

Используется трехмерное моделирование и при реконструкции. Пример - реконструкция Центрального вокзала в Вене. Все транспортные списки и данные съемки были созданы непосредственно из модели в Tekla и использовались для управления последовательностью изготовления и сборки.



Производство начинается сразу же после завершения планирования, а автоматическая передача информации на производственное оборудование позволяет избежать ошибок. Данные передаются из модели прямо на станки в формате DSTV.

Проектирование реконструкции

«Реконструкция промзон – вопрос очень актуальный для столицы. Изменилась структура экономики, некоторые предприятия прекратили работу, другие выносят производство за границы города», - рассказал о проекте реконструкции Александр Максимов, ГАП ГК AVG.

Реконструкцию зданий и сооружений в промзонах можно проводить двумя способами: либо сносить полностью, выстраивая заново, либо реконструировать по одному зданию с привязкой к местности и соседним постройкам. Здания в некоторых промзонах имеют разных владельцев, поэтому необходимо учитывать и особенности самого здания, и окружающей среды.

Заказчик предоставил полную свободу действий. Объект - бывший промышленный 4-этажный цех постройки 1970-х годов. Задача – реконструировать в привлекательное здание с офисной функцией. По проекту добавили из металлоконструкций «этажерочку». Высокие 6-метровые потолки снизили за счет установки антресолей. Таким образом, обеспечили дополнительные площади для аренды.
Жанна Кузнецова