Реконструкція об'єктів нерухомості в Україні та за кордоном: плюси і мінуси

Сьогодні приблизно 40% будинків в Україні потребують реконструкції. Існує думка, що простіше звести нову будівлю, ніж оновити старе. Але це не завжди відповідає дійсності, так як можна повністю зруйнувати історичну родзинку старого міста і, як показує практика, зміцнення сталевими конструкціями обходиться практично вполовину дешевше, ніж зведення нового об'єкту.

На думку замовника будівництва, Андрія Рижикова, Комерційного директора УТГ, сталеві каркасні конструкції ефективні в силу їх змінності - сталь дозволяє дуже гнучко змінювати рішення. До того ж це капіталізоване вкладення коштів. Навіть побудоване років 20 назад будівля принесе прибуток: конструкції можна просто здати на металобрухт. Або розібрати, розшити і повторно використовувати.

До мінусів Андрій Рижиков відносить логістику в Україні. Замовлення може бути виконаний в строк, але виникають затримки з доставкою. Ще один мінус - вартість металу залежить від долара і миттєво реагує на зміну курсу валют.

У поточному році завершують реконструкцію Будинку Профспілок. Артем Білик, Керівник інженерного центру УЦСБ і ГІП проекту розповів, що завдяки використанню сталевих конструкцій роботи вдалося виконати в стислі терміни, уникнути посилення фундаменту, розвантажити каркас, створити ефективний вогнезахист.

Нестандартні рішення при реконструкції будівель - часте рішення і в роботі ГК Основа. Як приклад Сергій Дворніков, заступник директора ГК Основа, розповів про надбудові житлового будинку в Києві по вул. Мазепи. Замовник поставив завдання добудувати чотири поверхи будівлі. Компанією Основа було вибрано досить просте конструктивне рішення, що дозволило провести роботи без відселення мешканців.

Економічна ефективність такого способу надбудови - конструктив в металі, монтаж проводився на місці. Навантаження на фундамент значно менше в порівнянні із застосуванням залізобетону.

«Виконати замовлення в офісній будівлі« Лікарі без кордонів »в Києві по вул. Саксаганського було досить непросто », - розповів Володимир Гончаров, Генеральний директор Південна Прокатна Компанія. Добудова другого поверху повинна була бути реалізована без зупинки експлуатації першого. В умовах бойових дій робота організації не може зупинятися, а лікарям необхідно жити на відстані не більше півтора кілометра від місця роботи. Всі конструкції, що надходять на об'єкт, виготовлені в заводських умовах. Роботи з бетонування колон виконував замовник, і виробничі наробки на висоту колон до 200 мм практично вичерпався вже тоді, коли конструкції приїхали на будмайданчик. При монтажі всіх ферм висотна відмітка від підлоги другого поверху піднялася ще на 200 мм. Всього при реконструкції було отримано +400 мм в колону, які не можна було додати. Інтегроване рішення в даній ситуації полягала в тому, щоб вписати нижній пояс ферм в інтер'єр.

«При проведенні реконструкції БЦ Ріальто в Києві виникло питання в можливому максимальній кількості надбудовуються поверхів, оскільки допустима вага надбудови не міг перевищувати 2500 т», - розповів на Архклубу УЦСБ Антон Захарченко, Заступник генерального директора Укрсталь Конструкція.

Оскільки будівля була промислове, довелося перерозподілити навантаження між крайніми і середніми колонами, знайти рішення по перекриттях, яке дозволить знизити їх вагу. Нерозрізна схема каркаса надбудови з металоконструкцій дозволила перерозподілити навантаження між зовнішніми стінами і внутрішніми колонами 30:70. В результаті будівля стала окрасою промисловій частині київського Подолу.

Старі будівлі неестетичного вигляду, які відносяться до класу «Обережно падає плитка», можна успішно реконструювати. Вентильовані фасади із застосуванням сталевих рішень не тільки підвищать їх експлуатаційні характеристики, але і додадуть сучасний доглянутий вигляд будівель будь-якого призначення і типу, не тільки комерційного, а й житлового призначення.

Вентильований фасад монтується без спеціальної попередньої підготовки об'єкта будівництва. У готовому вигляді такої фасад створює надійну оболонку, яка захищає всю конструкцію. Можна створювати практично будь-які форми і фактури. Шарувата структура і особливі властивості застосовуваних матеріалів дозволяють після такої реставрації економити на обігріві і охолодженні будівель. Термін експлуатації - більше 30 років.

«Ще одна позитивна властивість - пошкоджені плити легко демонтуються і їх можна замінити новими. А можливості колірних рішень просто безмежні », - розповів Павло Мартинюк, Заступник головного інженера Прушиньскі.

Ще один успішний приклад від компанії Rauta. У 2002 році французи викупили типове радянське будівля в Чернігові, яке після реконструкції перетворилося в стилізоване європейське виробництво - пивзавод AB InBev - завдяки фінської стали Ruukki.

В першу чергу Єврофасад обшили профнастилом, замінили вікна та двері з утепленням, виконали обшивку по бетону, забезпечили систему вогнезахисту згідно норм. «Тепер будівля виглядає так само, до і 20 років тому », - розповів Андрій Озейчук, Директор Rаuta.

Сучасні фасадні рішення із застосуванням стали дозволяють виконати реконструкцію будь-якої будівлі, будь то конструкція з цегли, бетону або збірних панелей. Ламелі можуть монтуватися горизонтально і вертикально. Значно покращують зовнішній вигляд фасаду перфоровані панелі з внутрішньою підсвіткою, а завдяки величезному асортименту дизайнерських профілів вибір колірного рішення необмежений.

Про реконструкцію об'єктів із застосуванням легких сталевих тонкостінних конструкцій на прикладі унікальних кейсів розповів Ігор Докунін, Комерційний директор Steelco.

Компанія виконала надбудову мансардного поверху в Дніпрі, де на 560 квадратів площі використовували всього лише 23 т профілів. Традиційним способом добудувати поверх було неможливо.

Кримське селище Нікіта - об'єкт з надбудовою поверху 9-ти поверхового будинку в складних умовах: підйом конструкцій і профілів по сходових маршах довелося робити вручну, так як під'їзд спецтехніки повністю виключався. Завдяки легкості профілів з них можна було зібрати конструкцію нагорі будівлі.

У Дніпрі замовник вирішив добудувати ще один поверх, отримавши додаткову площу. Незважаючи на слабкий фундамент, третій поверх був не тільки добудований, але і консольно збудований.

З профілями ЛСТК все можна робити вручну, без зварювальних робіт, додаткової техніки і мокрих робіт. Легкі і універсальні вони дозволяють вирішувати зовсім нелегкі завдання.

Валерій Ширшов, технічний консультант, к.т.н. компанії ТПК, розповів, що застосування сталевих конструкцій при реконструкції перекриттів цивільних будівель має ряд особливостей. Більшість перекриттів в спорудах такого класу балкові, з дерева або інших матеріалів. З плином часу вони набувають практично незворотні дефекти. Стосується це і несучих елементів, і різного роду заповнень.

Готель Metro Hotel Apartments в Одесі - приклад бескаркасного будівлі з непростою реконструкцією. Замовник наполягав на підвищенні комфортності внутрішньої обстановки готелю. Вирішувати завдання необхідно було комплексно з заміною перекриттів на щось більш функціональне. Тому прийняли рішення провести кардинальне перепланування всієї будівлі, в тому числі і перекриттів.

Функціонально-конструктивне рішення: встановили внутрішній каркас із сталевих елементів, що несуть перекриття були виконали із заміною існуючої дерев'яної частини.

Застосування спеціалізованого програмного забезпечення - важлива складова при будь-якому процесі реконструкції. Володимир Яловенко, головний спеціаліст Аркада, розповів про переваги проектування процесу реконструкції на прикладі програмного комплексу Tekla.

Tekla - програмне забезпечення інформаційного моделювання будівель. Якщо архітектор працює в зв'язці з конструктором, що володіє Tekla, то політ фантазії архітектора може бути безмежним.

Будь-яка ідея перетворюється в реальність. Tekla дозволяє проектувати конструкцію будівлі і його компонентів з використанням тривимірного моделювання. У створеній моделі опрацьовані повністю всі елементи, всі з'єднання: болтові, зварні, заклепочні.

Використовується тривимірне моделювання і при реконструкції. Приклад - реконструкція Центрального вокзалу у Відні. Всі транспортні списки і дані зйомки були створені безпосередньо з моделі в Tekla і використовувалися для управління послідовністю виготовлення і збірки.

Виробництво починається відразу ж після завершення планування, а автоматична передача інформації на виробниче обладнання дозволяє уникнути помилок. Дані передаються з моделі прямо на верстати в форматі DSTV.

«Реконструкція промзон - питання дуже актуальне для столиці. Змінилася структура економіки, деякі підприємства припинили роботу, інші виносять виробництво за межі міста », - розповів про проект реконструкції Олександр Максимов, ГАП ГК AVG.

Реконструкцію будівель і споруд в промзонах можна проводити двома способами: або зносити повністю, вибудовуючи заново, або реконструювати по одному будинку з прив'язкою до місцевості і сусіднім будівлям. Будинки в деяких промзонах мають різних власників, тому необхідно враховувати і особливості самої будівлі, і навколишнього середовища.

Замовник надав повну свободу дій. Об'єкт - колишній промисловий 4-поверховий цех споруди 1970-х років. Завдання - реконструювати в привабливе будівля з офісною функцією. За проектом додали з металоконструкцій «етажерочку». Високі 6-метрові стелі знизили за рахунок установки антресолей. Таким чином, забезпечили додаткові площі для оренди.
Жанна Кузнєцова