Паркінги як нагальна потреба Києва

На сьогоднішній день практично кожен третій киянин є володарем автомобіля. Проблема, з якою стикаються автомобілісти щодня - дефіцит організованих місць стоянки. Статистика нинішніх днів - забезпеченість Києва паркомісцями в два рази нижче необхідної.

Паркінги в системі міської інфраструктури

Відсутність достатньої кількості паркінгів - проблема, яка переслідує Київ вже не один рік. Особливо складна ситуація спостерігається в центральній частині міста: автомобілісти змушені паркуватися або вздовж тротуарів, тим самим створюючи масу незручностей для пішоходів, або вздовж дороги, що ускладнює рух, особливо на вузьких ділянках доріг.

За даними комунального підприємства «Київтранспарксервіс», у великих містах Європи кількість паркувальних місць у середньому становить близько 16-17% від кількості жителів міста. Виходячи з європейського досвіду, потреба Києва в паркувальних місцях становить не менше 500 000 машиномісць, в той час як забезпеченість міста машиномісцями є в два рази нижче цього показника.

Рішення проблеми нестачі майданчиків для розміщення автотранспорту в місті шляхом будівництва різних типів паркінгів передбачено Генеральним планом розвитку Києва до 2025 року та Програмою розвитку єдиного паркувального простору в Києві до 2015 року. Зокрема, в Генплані Києва одним із основних напрямів розвитку транспортного комплексу міста значиться будівництво підземних і наземних багаторівневих паркінгів у житлових масивах та біля транспортних пересадочних вузлів. Вирішувати питання паркінгів муніципалітет має намір не тільки за допомогою будівництва нових парковок, а й шляхом зменшення кількості автомобілів у місті. Так, Генпланом передбачається створення шести транспортно-пересадочних вузлів з паркінгами за принципом міжнародної системи park and ride. Два з них планується розмістити на Лівому березі Києва і чотири - на Правому. П'ять вузлів будуть розміщені за межею міста і один - в районі Теремків.

Програма розвитку єдиного паркувального простору в Києві до 2015 року, яка була затверджена 22 травня 2013 Київською міською радою, передбачає будівництво багаторівневих і перехоплюючих паркінгів, організацію паркувальних місць на прибудинкових територіях, впорядкування роботи автостоянок та гаражних кооперативів. Ініціатор, замовник і розробник даної програми - комунальне підприємство «Київтранспарксервіс». Реалізація Програми націлена на збільшення пропускної здатності існуючої дорожньо-транспортної мережі міста та розвиток сфери паркування. Очікувані результати реалізації Програми - збільшення забезпеченості населення місцями для парковки на більш ніж 22 100 машиномісць на паркінгах (3550 машиномісць), паркувальних майданчиках на проїжджій (4000) і тротуарній (300) частинах, перехоплюючих паркувальних майданчиках (1505), ін. Загальний обсяг інвестицій в реалізацію даної Програми оцінюється в 690,6 мільйона гривень. Фінансування заходів Програми передбачається за рахунок інвесторів, зацікавлених у реалізації відповідних проектів, а також за рахунок коштів КП «Київтранспарксервіс», які будуть спрямовані, в першу чергу, на заходи з відведення земельних ділянок під розміщення паркінгів та паркувальних майданчиків, установку паркоматів, облаштування перехоплюючих майданчиків.

В кінці 2013 року і на початку 2014-го Київдержадміністрація оголосила про проведення кількох інвестиційних конкурсів із залучення інвесторів для будівництва в місті багаторівневих паркінгів (з додатковою інфраструктурою - транспортною, торговою, соціальною, ін.) і автостоянок. Зокрема, будівництво даних об'єктів планується за наступними адресами: проспект Оболонський, 6; проспект Оболонський, 21; проспект Академіка Глушкова, 1; перетин вулиць Оноре де Бальзака та Костянтина Данькевича, ін.

Паркінги в комерційних об'єктах

Багаторівневий Паркінг ТРЦ Більщовик

На сьогоднішній день вирішення питання створення паркувального простору входить в сферу відповідальності не тільки міської влади, але і девелоперських компаній. Експерти звертають увагу девелоперів на необхідність забезпечення паркінгами об'єктів комерційної нерухомості, генеруючих додатковий автотранспортний потік (ТЦ/ТРЦ, БЦ). Також важливою є забезпеченість паркомісцями нових об'єктів житлової нерухомості. Наявність місткого паркінгу із зручним заїздом/виїздом і внутрішньою навігацією в безпосередній близькості або в структурі таких об'єктів не тільки вирішить транспортне питання, але і стане конкурентною перевагою об'єкта і «плюсом» в питанні формування лояльності споживачів.

Необхідна кількість паркувальних місць торгового центру розраховується на основі паркувального індексу, що являє собою співвідношення кількості машиномісць до 100 кв.м орендованої площі об'єкта. Значення паркувального індексу залежить від місця розташування ТЦ (наближеність чи віддаленість від центральної частини міста, наявність і доступність громадського транспорту, ін.), його розміру та типу. За даними компанії Colliers International (Україна), рекомендований паркувальний індекс становить від 3 до 4 машиномісць у розрахунку на 100 кв.м орендованих площ, при цьому для об'єктів, які розташовані в зоні інтенсивних пішохідних потоків, паркувальний індекс може бути нижче.

Разом з тим, відповідно до нормативів забезпеченості місцями для стоянки автомобілів в різних сегментах нерухомості (ДБН 360-92**), на 100 кв.м торгової площі проектом необхідно передбачати від 8 до 12 машиномісць. «Цей підхід неефективний, а показник - явно завищений, - вважаєт Каспар Отс, директор з девелопменту Arricano Real Estate. - Крім того, він не застосовувався на практиці. У зв'язку з тим, що довгий час в Україні дана сфера не регулювалася належним чином, застосування норми залишалося на розсуд девелопера, за підсумком місто отримало велику кількість об'єктів комерційної та житлової нерухомості з маленькими паркінгами або зовсім без них. В свою чергу ДБН 360-92** створювався з метою якимось чином компенсувати вже існуючі проблеми сфери паркувального простору міста». На думку експерта, найбільш оптимальним є паркувальний індекс, який сформувався в європейських містах і становить 3 машиномісця в розрахунку на 100 кв.м орендованої площі для міських ТРЦ і 4 - для заміських. «Цей підхід сформувався за кілька десятків років історії розвитку європейської школи девелопмента і повністю виправдав свою ефективність з точки зору витрат девелопера на проект, параметрів ефективної експлуатації ТРЦ і комфорту покупців», - зазначив Каспар Отс.

Як повідомили в Arricano Real Estate, при реалізації власних проектів торговельної нерухомості компанія орієнтується на європейський досвід, а також результати спеціальних досліджень, які проводяться із залученням компаній-консультантів. «Фактори, які грають роль в питанні розрахунку кількості машиномісць, - місце розташування об'єкта, наявність громадського транспорту поблизу від ТРК, рівень забезпеченості жителів району автомобілями, - коментує Каспар Отс. - В наших ТРК цей показник відрізняється від об'єкта до об'єкта, оскільки перераховані вище фактори і локація комплексу диктують свої вимоги до паркінгу: наприклад, для ТРЦ «РайОN» цей показник дорівнює 3,9 (в районі Троєщина немає метро, і значний відсоток жителів має автомобілі), ТРК на Лук'янівці - 2,5. Більш низький коефіцієнт машиномісць у розрахунку на 100 кв.м в цьому ТРК пояснюється наявністю станцій метро на відстані пішохідної доступності».

Паркувальний індекс деяких торгово-розважальних центрів Києва

Назва ТРЦ	GLA, кв.м	Кількість машиномісць	Паркувальний індекс
SKY MALL	67 000	2 500	3,7
«Караван»	45 300	1 300	2,9
Ocean Plaza	72 200	1 800	2,5
Dream Town	45 000	860	1,9

Джерело: Colliers International (Україна)


Деякі нормативи забезпеченості місцями для стоянки автомобілів в різних сегментах нерухомості, згідно ДБН 360-92**

Окремі будинки і споруди масового відвідування	Одиниця виміру	Кількість машиномісць
Міністерства, установи управління, громадські, наукові та проектні організації з великою кількістю відвідувачів	У розрахунку на 1000 працюючих	15-20
Міністерства, установи управління, громадські, наукові та проектні організації з незначною кількістю відвідувачів	У розрахунку на 1000 працюючих	7-10
Вищі та середні навчальні заклади	У розрахунку на 100 осіб (викладачі, персонал та учні)	3-7
Підприємства торгівлі та громадського харчування:
Ресторани і кафе міського значення	У розрахунку на 100 місць в залах	10-15
Інші ресторани і кафе	У розрахунку на 100 місць в залах	8-12
Торгові центри, універмаги, магазини площею торгових залів понад 500 кв.м	У розрахунку на 100 кв.м торгової площі	8-12
Криті ринки	У розрахунку на 50 торгових місць	20-25
Заклади культури та мистецтва:
Театри, цирки, кінотеатри в центральній частині міста, концертні зали, музеї, виставки (міського значення)	У розрахунку на 100 місць або одночасних відвідувачів	10-15
Інші кінотеатри	У розрахунку на 100 місць або одночасних відвідувачів	5-7
Готелі:
Високі категорії	У розрахунку на 100 місць розміщення	10-15
Інші готелі	У розрахунку на 100 місць розміщення	6-8
Лікувально-профілактичні заклади:
Лікарні, диспансери, пологові будинки	У розрахунку на 100 ліжок	10-15
Поліклініки	У розрахунку на 500 відвідувань в зміну	10-15
Спортивні будівлі та споруди міського значення з трибунами місткістю: стадіони - більше 5000 глядачів, зали і басейни - більш 500 глядачів	У розрахунку на 100 місць	3-5
Вокзали залізничного, річкового, морського, автомобільного і повітряного транспорту	У розрахунку на 100 пасажирів, що прибувають в годину пік	8-15

Примітка 1. Мінімальні норми у п.п. 3, 5, 6 таблиці дані для міст з відносно низьким рівнем автомобілізації на розрахунковий термін (100-150 автомобілів на 1000 жителів), максимальні - для міст з відносно високим рівнем автомобілізації (180-250 автомобілів на 1000 жителів).

Примітка 2. На відкритих стоянках автомобілів біля установ культурно-побутового обслуговування, підприємств торгівлі та відпочинку, окремих будівель і споруд масового відвідування слід виділяти місця для особистих автотранспортних засобів інвалідів, позначаючи їх спеціальною розміткою і спеціальними знаками. Їх місткість визначається залежно від загальної місткості автостоянки і складає: до 100 автомобілів - 4 місця-стоянки для інвалідів, від 100 до 200 - 5-7 місць стоянок, більше 200 - з розрахунку. Для лікувально-профілактичних установ, відвідуваних інвалідами при їх амбулаторному лікуванні, кількість машиномісць розраховується як 10-15% від загальної місткості автостоянки.

Особливості будівництва паркінгів

Проектування нових і реконструкція існуючих гаражів та стоянок автомобілів (паркінгів) на території України регламентується нормативним документом ДБН В.2.3-15:2007 «Автостоянки і гаражі для легкових автомобілів». Даними нормами визначаються вимоги до об'ємно-планувальних рішень автостоянок і гаражів, а також до їх інженерного забезпечення.

Об'ємно-планувальне рішення паркінгу, перш за все, базується на виконанні основних технологічних вимог, тобто повинно забезпечувати зручне зберігання, безпечний і швидкий в'їзд/виїзд і переміщення усередині паркінгу, можливість здійснення технічного огляду, дрібного ремонту та мийки автомобіля. В цілому, при розробці об'ємно-планувального рішення паркінгу необхідно враховувати такі фактори:

• низька собівартість машиномісця;
• максимальне використання площі відведеного для будівництва ділянки;
• зручність заїздів і виїздів паркінгу;
• нескладна, безпечна і зручна організація руху всередині і зовні паркінгу;
• максимально безперешкодний проїзд;
• мінімальні витрати на утримання будівлі;
• мінімальний питомий показник, що характеризується співвідношенням загальної площі гаража (стоянки) до його місткості.

«Вибір оптимального об'ємно-планувального рішення та конструктивної схеми будинку є одним з головних етапів проектування паркінгів, - розповідає Артем Білик, керівник інженерного центру Українського Центру Сталевого Будівництва (УЦСБ). - Прольоти, сітка колон і корисна висота поверхів повинні бути обрані таким чином, щоб забезпечувати раціональне використання корисної площі будівлі, створювати найкращі умови для маневрування автомобілів і перспективні можливості з використання будівлі (розширення або реконструкція). При цьому конструктивна схема будівлі повинна забезпечити застосування прогресивних уніфікованих конструкцій, що відповідають економічним вимогам будівництва». На думку експерта, досягти максимальної реалізації принципів «хорошого паркінгу» дозволяє застосування сталевих конструкцій.

Крім того, як заявляють експерти, вибір сталі як конструкційного матеріалу забезпечує більш швидке повернення інвестицій завдяки ряду переваг перед іншими матеріалами, використовуваними при будівництві паркінгів. Так, крім оптимізації корисної площі і збільшення кількості машиномісць сталеві конструкції створюють привабливу для користувача конфігурацію паркінгу та сприяють загальній економії витрат на будівництво. «На жаль, зростання курсу іноземних валют веде до подорожчання всіх видів будівельних матеріалів. Так, наприклад, дорожчає арматура, яка використовується при виробництві залізобетону, зростають ціни на енергоносії, частка яких при виробництві бетону досить висока. Також зростають транспортні витрати, до яких особливо чутливий залізобетон. Вибір матеріалу будівництва, як правило, здійснюється в кожному конкретному випадку з урахуванням прогнозу динаміки цін, а також з урахуванням інших, нецінових факторів, які можуть бути навіть більш вагомі, ніж просте порівняння цін», - коментує Володимир Носов, генеральний директор компанії «Укрстальконструкція». За його словами, в металевих паркінгах замовників приваблює можливість скоротити терміни введення об'єкта в експлуатацію. Крім того, як зазначив експерт, застосування сталі дозволяє уникнути мокрих процесів на об'єкті і як результат - уникнути ризиків в холодну пору року.


«Відповідно підібрана конструктивна форма паркінгу дозволяє досягти високого ступеня уніфікації, аж до створення модульної системи, а велика кількість типових напрацювань допомагає вирішити ряд питань, наприклад, пропуску інженерних комунікацій, - відзначає Артем Білик. - Одна з проблем, з якою стикаються забудовники паркінгів, - впровадження паркінгу в щільну міську забудову. Важливу роль в цьому питанні відіграє можливість створення паркінгу при складній конфігурації земельної ділянки. Сталь дозволяє адаптувати проект до заданих параметрів. При необхідності сталеві конструкції можна посилити або розширити, з ними легко працювати як в ході реконструкції, так і в ході демонтажу».

Тетяна Антонюк, Commercial Property