Володимир Носов: «В результаті грамотної оптимізації технології будівництва та проектних рішень вартість будівельних робіт з каркасу може бути знижена в середньому на 7-10 %»

Одним із найбільш перспективних сегментів ринку комерційної нерухомості в Україні багато експертів вважають торговельну нерухомість. У силу недостатньої насиченості міст торговельними та торговельно-розважальними об'єктами сьогодні цей сегмент є особливо привабливим для інвесторів і в перспективі має хороший потенціал зростання.

У сформованих ринкових умовах замовники будівництва намагаються максимально оптимізувати витрати на зведення об'єктів, при цьому більшість девелоперів розуміють, що економити за рахунок погіршення експлуатаційних властивостей майбутньої будівлі - неприпустимо, оскільки це обернеться значними витратами в майбутньому. Про принципи вибору металоконструкцій для торгових будівель і способах грамотної оптимізації витрат на їх будівництво в інтерв'ю з генеральним директором холдингу «Укрстальконструкція», головою Ради Директорів УЦСБ Володимиром Носовим.

Останнім часом багато торгових центів будують із застосуванням залізобетонних конструкцій. Чи означає це, що сталевим конструкціям нічого протиставити бетону в цьому сегменті комерційної нерухомості?

При будівництві використовуються всі доступні на сьогоднішній день технології залежно від обсягів, планування, архітектурних рішень і технологічних вимог, термінів будівництва та ін.

Кожна з технологій має як переваги, так і недоліки. Кожен конкретний об'єкт необхідно розглядати окремо. При цьому вибір того чи іншого матеріалу, що застосовується при будівництві, залежить від багатьох факторів. Незважаючи на домінуюче становище бетону в будівництві каркасів торгових центрів, металеві конструкції активно застосовуються для виготовлення несучих конструкцій покрівлі.

В цілому можна говорити про наступні переваги сталевих конструкцій:

• З усіх виготовлених нині несучих конструкцій металеві є найлегшими по відношенню до навантажень, які несе конструкція. Залізобетонна конструкція, особливо при великих прольотах, буде більш важкою і крихкою, що веде до підвищених витрат на фундамент. При великих прольотах вартість залізобетонних конструкцій виросте непропорційно сильно в порівнянні зі сталевими конструкціями.
• Сталеві конструкції виготовляють в умовах спеціалізованих заводів, де виробництво сертифіковано відповідно до стандартів УкрСЕПРо, системи менеджменту якості (ISO, OHSAS), оснащених спеціальним обладнанням, а монтаж проводять з використанням високопродуктивної техніки. Все це до мінімуму скорочує терміни будівництва за рахунок винесення значної частини робіт за межі будмайданчика, що в свою чергу прискорює введення в експлуатацію та забезпечує більш швидке повернення інвестицій.
• Стосовно до сталевих конструкцій найбільш просто вирішуються питання посилення, технічного переозброєння та реконструкції. За допомогою зварювання можливо легко прикріпити до елементів існуючого каркаса нове технологічне обладнання, при необхідності посиливши ці елементи.
• Сталеві конструкції дозволяють проводити монтаж в будь-який час року і за будь-яких умов.

Які фактори впливають на замовників будівництва при виборі матеріалів для зведення торгових центрів?

На мою думку, основним чинником вибору типу конструкцій будівлі є його призначення: торговельна або багатофункціональна будівля. Мережі будівельних і продуктових супермаркетів (Епіцентр, Нова Лінія, Новус, Ашан, Леруа Мерлен, Метро і т.д.) часто використовують типові рішення, апробовані на попередніх об'єктах. Даний підхід дозволяє довести реалізацію майбутнього проекту до автоматизму, тим самим зменшуючи часові та фінансові ризики. В основному це одноповерхові змішані каркаси середньої площі (ж/б колони, покриття зі сталевих ферм або балок, металевий фахверк) зі стандартною сіткою колон. Виключенням серед зазначених об'єктів, побудованих на території України, є Епіцентр, який в основному будує свої ТЦ з металоконструкцій, усвідомлюючи переваги цього матеріалу каркаса.

На сьогоднішній день простежується тенденція будівництва складних архітектурних форм і великої площі, тому вибір того чи іншого матеріалу для зведення каркаса носить індивідуальний характер, який визначається наступними факторами:

• Архітектурні особливості (поверховість, сітка колон, наявність зон з великими прольотами).
• Технологічні особливості.
• Досвід роботи з тим чи іншим матеріалом.
• Вартість будівництва.
• Швидкість будівельно-монтажних робіт.
• Окупність інвестицій.
• Схема фінансування об'єкта.

Слід зазначити, що сьогодні для замовника одним з головних чинників вибору рішення є вартість квадратного метра об'єкта. При цьому замовникам найчастіше нав'язують думку про успішність і дешевизну залізобетонних конструкцій в порівнянні з іншими матеріалами. Така думка багато в чому поширюється через неналежний розвиток вітчизняної проектної справи в сфері металу, а просто недостатньою кількістю професіоналів, які вміють грамотно працювати з металоконструкціями. Метал - це не просто легко і вигідно з точки зору швидкості будівництва та технологічної складової, це, насамперед, красиво. За допомогою металу сьогодні в будівництві можна створювати нові шедеври. Яскравим прикладом може служити ТРЦ «Республіка» (м. Київ), будівля БЦ «Європа Плаза» (м. Київ) і безліч інших об'єктів.

Чи позначиться вступ в силу з липня 2014 європейських норм на проектування будівельних конструкцій на український ринок будівництва торговельної нерухомості?

У короткостроковій перспективі вплив введених в дію на території України європейських норм буде непомітним. Причиною цьому послужить те, що європейські норми на проектування діятимуть паралельно з українськими нормами. У довгостроковій перспективі, за умови проведення якісного навчання (курси, тренінги, ін.) і популяризації (семінари, круглі столи, публікації в ЗМІ) для інженерів-проектувальників, можливе більш істотне використання європейських норм при проектуванні об'єктів. При цьому необхідно відзначити, що прогресивна складова в застосуванні вітчизняними проектувальниками європейських норм, буде можлива лише за підтримки процесів з навчання та популяризації даних норм з боку держави в особі відповідальних виконавчих органів влади. Це має висловитися внесенням змін до навчальних програм ВНЗ, що готують фахівців даного профілю і, таким чином, підготовці власних молодих фахівців, що орієнтуються на стандарти ЄС.


З іншого боку, введення в Україні європейських норм відкриє наш ринок для європейських проектних компаній, що призведе до посилення конкуренції і, в свою чергу, ще більше підштовхне українських проектувальників активніше переходити на європейські норми.

Для більш швидкого переходу на європейські норми дуже важливо щоб регулятор визначив терміни, протягом яких паралельне існування двох регулятивних систем припиниться і діючими будуть лише європейські норми.
Які види сталевих конструкцій економічно доцільні для будівництва ТЦ/ТРЦ?

Найбільшу економічну вигоду при будівництві каркасів торговельної нерухомості дають українські легкі металеві конструкції (ЛМК) повної заводської готовності з обов'язковою болтовою збіркою на монтажному майданчику. При такому підході незаперечними перевагами для замовника будівництва стануть:

• Економія коштів. Сталевий каркас з фундаментами дешевше, ніж бетонний з фундаментами при якісному проекті.
• Скорочення термінів будівництва. Найбільш трудомісткі процеси перенесені на високотехнологічне виробництво, що становить 75-80% від загальної трудомісткості робіт, мінімальна трудомісткість на монтажі - 20-25%.
• Варіативність. Можливість зміни конструктивних чи естетичних рішень в процесі будівництва.
• Свобода. У сталевих конструкцій немає обмежень у виборі геометричної форми, вони не залежать від відсутності кваліфікованих кадрів на будмайданчику і не вимагають устрою дорогих тимчасових комунікацій для забезпечення роботи на будмайданчику.

Прикладами ефективного застосування українських ЛМК при будівництві ТЦ і ТРЦ служать мережі Магеллан, Епіцентр, Караван, Нова Лінія, Новус, в яких замовники на базі фактичних показників вартості металоконструкцій приймали рішення про будівництво нових магазинів за технологією українських ЛМК.

У чому полягають принципові відмінності в підходах до проектування і будівництва одноповерхових і багатоповерхових будівель торгівлі?

З точки зору проектування несучих конструкцій підходи принципово не відрізняються. Єдиною особливістю можна розглядати тільки наявність в багатоповерхових будівлях перекриттів, на яких відсутня велика кількість технологічного обладнання. Як правило, технологічне обладнання розміщують на покритті, у зв'язку з чим, при зведенні багатоповерхових будинків можлива швидка видача проектної документації по відношенню до нижніх поверхів у виробництво і паралельне доопрацювання проекту покриття.

Чи впливають на вибір несучих металоконструкцій особливості майбутньої експлуатації будівлі?

Архітектор зазвичай приділяє підвищену увагу несучим металоконструкціям світлопрозорих конструкцій (фасади, вхідні групи, ліхтарі) та архітектурних елементів (купола, сходи, декоративні парапети, сонцезахисні екрани тощо). Функціональне призначення майбутніх приміщень практично не впливає на тип металоконструкцій.

Чи існують оптимальні з точки зору економіки будівництва та експлуатації конструктивні рішення для будівель торговельного сегмента?

Головне завдання проектувальника - вибрати потрібну конструкцію, виходячи з вимог замовника. Якщо розташувати різні конструктивні рішення з оптимальною вартістю в порядку від максимального задоволення вимог замовника до мінімального, ми отримаємо такий ряд:

• Легкі металеві конструкції.
• Легкі металеві конструкції покриття + монолітні залізобетонні конструкції перекриття.
• Легкі металеві конструкції покриття + збірні залізобетонні конструкції перекриття.
• Збірні залізобетонні конструкції.
• Монолітні залізобетонні конструкції.

На чому, на Вашу думку, можна заощадити при зведенні торговельної нерухомості без погіршення експлуатаційних характеристик будівлі?

Вибір конструкцій для майбутнього об'єкта замовником проводиться самостійно, найчастіше ґрунтуючись на особистих уподобаннях особи, що приймає рішення, що відображається в технічному завданні кожного з проектів. Питання економії при цьому неоднозначне, так як може бути виражене у застосованих матеріалах, конструктивному вирішенні щодо висоти (поверховості), площі об'єкта будівництва та ін. У даному випадку мова буде швидше йти про досягнення оптимального співвідношення вартості будівництва та експлуатаційних витрат будівлі за умови досягнення заданих вимог. Тут економія може досягатися за рахунок зниження непродуктивних витрат матеріальних, трудових і фінансових ресурсів. Виходячи з цього одним з головних факторів успіху, на якому не можна економити, є залучення професіоналів у сфері проектування і групи управління проектом. Від ефективної роботи цих двох команд повністю залежить вартість будівництва, причому в набагато більшому ступені, ніж вибір того чи іншого матеріалу.

Також відома істина про те, що економія за рахунок більш дешевих будматеріалів, як правило, пов'язана з погіршенням техніко-експлуатаційних характеристик об'єкта. Доцільність такої економії слід оцінювати з точки зору цілей, які стоять перед замовником і призначення об'єкта.

Якщо говорити не тільки про будівельні роботи, а про оснащення будівлі обладнанням та механізмами, пов'язаними з функціональним призначенням об'єкта (холодильні машини, системи кондиціонування, опалення, сигналізації, технологічне обладнання, ліфти, травелатора, вантажопідйомне устаткування і т.д.), то їх вартість може на порядок перевищувати вартість каркаса будівлі. Відповідно, економія на будівельних матеріалах не сильно відіб'ється на вартості готового об'єкта, а помилки в проекті або неправильні рішення в ході будівництва навпаки можуть істотно збільшити підсумкову вартість об'єкта.

Чи з'явилися останнім часом нові матеріали або конструктивні рішення для здешевлення будівництва будівель з металоконструкцій в сегменті ТЦ і ТРЦ?

Сьогодні у виробників металоконструкцій є великий арсенал засобів оптимізації вартості будівництва. Удосконалюється технологія виконання робіт, використовується автоматизація і механізація процесів для конструктивних рішень, розроблених раніше (системи Butler, Молодечно, Кисловодськ, балка з тонкою або гофрованої стінкою та інші).

Останнім часом на багатьох проектах використовується беспрогонна схема покриття із застосуванням профнастилу великого перерізу.


У рамках оптимізації здійснюється детальний аналіз конструктивної схеми будинку з розробкою декількох варіантів оптимізації, з подальшою детальною розробкою технології виготовлення і монтажу для мінімізації вартісних параметрів і витрат часу на виробництво і монтаж.

Деякі експерти ринку нерухомості висловлюють думку, що сегмент торговельних і торгово-розважальних центрів в Україні наближається до насичення. Як ви оцінюєте перспективи розвитку цього напрямку комерційної нерухомості?

Об'єктивні показники доводять, що київський ринок торговельної нерухомості ще знаходиться в стадії свого формування. Тут насиченість відрізняється від показників навіть східноєвропейських столиць. Але при цьому ми бачимо, що в першу чергу, інвестори повинні виходити з якіснішими, унікальними проектами, щоб залучити покупців і орендарів, точно позиціонувати проект, робити його унікальним. З іншого боку, регіональний ринок розвинений досить слабо і на інвесторів тут ще чекає велика робота, тому він обов'язково буде зростати.