Cushman & Wakefield: Про вплив пандемії на орендарів, орендодавців і ринок офісної нерухомості в цілому

Згідно з дослідженням міжнародної юридичної компанії CMS Cameron McKenna, нерухомість стала одним із тих секторів економіки, які постраждали від пандемії найбільше. Тут слід додати, що ринок офісної нерухомості, хоч і відчув зниження попиту, проте знаходиться в кращій ситуації, ніж ринки готельної та торговельної нерухомості.

Якщо розглядати наслідки пандемії та пов'язаної з нею кризи для таких учасників ринку як орендодавці та орендарі, то можна констатувати, що наслідки настали для обох сторін.

Вплив кризи на офісних орендарів

• Падіння прибутку.

• Збереження зобов'язань щодо оплати орендних платежів.

• Перегляд планів розширення, переїзду, виходу на інші ринки, а також перенесення термінів або відмова від угоди.

• Зниження операційних витрат у зв'язку з переходом на віддалену роботу.

• Оптимізація бізнес-процесів (віддалена робота, використання інтернет-сервісів для проведення зустрічей).

• Розробка стратегії повернення в офіс з урахуванням дотримання протиепідемічних заходів.

• Перегляд існуючих підходів до використання офісного простору.

Незважаючи на те, що перехід на формат віддаленої роботи дозволив знизити операційні витрати, прибуток компаній істотно знизився. Орендарі, за рідкісним винятком, втратили левову частку свого доходу.

Законодавство не скасовує орендну плату на період карантину, проте деякі компанії змогли домовитися з орендодавцями про дисконт. Нам відомі випадки дисконтів на рівні 50%, проте слід зазначити, що переговори були успішними лише в тому випадку, коли орендарі змогли довести, що їх бізнес суттєво постраждав.

Хочу підкреслити, що дисконти, надані орендодавцями, не є поширеною практикою. Є компанії, які не піднімали це питання через репутаційні ризики або з інших причин. Крім того, в зв'язку з високим ступенем невизначеності в економіці, багато компаній зараз переглядають плани розвитку і не готові в короткостроковій перспективі приймати рішення стосовно розширення або переїзду.

Оптимізація бізнес-процесів, в тому числі, перехід на віддалену роботу з використанням інтернет-ресурсів, дозволила багатьом орендарям зберегти свій бізнес. Однак уже зараз компанії змушені розробляти стратегії повернення в офіс. Нова реальність, продиктована необхідністю дотримання протиепідеміологічних заходів, змушує їх задуматися, які зміни в організації офісного простору їм потрібно буде запровадити для реалізації довгострокових планів.

Вплив кризи на офісних орендодавців

• Збереження зобов'язань щодо обслуговування будівель.

• Ускладнений доступ технічного персоналу до будівель.

• Збільшення операційних витрат у зв'язку з реалізацією протиепідеміологічних заходів.

• Падіння прибутку від здачі в оренду в зв'язку з наданням дисконтів орендарям на період карантину.

• Збільшення терміну простою вакантних приміщень через перенесення термінів / відмову від угоди / перегляд планів розвитку орендарями.

• Скорочення орендарями орендованої площі / відмова від продовження оренди.

Орендодавці також є стороною, яка постраждала від короткочасного зниження орендних потоків і від збільшення операційних витрат, пов'язаних із проведенням протиепідемічних заходів. Через обмежену роботу громадського транспорту доступ технічного персоналу до бізнес-центрів ускладнений.

Однак найбільш відчутні наслідки кризи для орендодавців пов'язані з тим, що орендарі переглядають свої плани розвитку, в результаті чого подовжується період простою вільних приміщень. Власники офісних будівель виявилися в ситуації невизначеності щодо того, чи будуть орендарі скорочувати орендовані площі, яким новим стандартам повинні відповідати приміщення, а також які заохочувальні пакети необхідні, щоб виграти битву за орендаря.

Криза, спричинена пандемією, неминуче приводить нас до розробки нових підходів у сегменті офісної нерухомості. Сьогодні ще дуже рано говорити про стійкі тренди, які сформують нові стандарти офісного простору, однак можна стверджувати, що такі тренди вже намітилися.

Як змінилися ключові показники ринку офісної нерухомості

Перш за все, давайте згадаємо, основні показники ринку офісної нерухомості в Києві на сьогодні. За даними Cushman & Wakefield, загальний обсяг цього ринку перевищує 2 млн кв. м. До кінця року очікується введення в експлуатацію більше 200 тис. кв. м офісних площ. Орендні ставки в кращих локаціях стабілізувалися після зростання в 2018 році і знаходяться в діапазоні $24-30 за кв. м у місяць (без операційних і комунальних витрат, без ПДВ). Від початку року відбулося незначне підвищення вакантності до 6,7%.

У першому кварталі 2020 року обсяг нової пропозиції склав 7 500 кв. м (це всього лише 15% від показника першого кварталу 2019 року). За перші три місяці поточного року здано в оренду 7 900 кв. м офісних приміщень (на 80% менше, ніж за аналогічний період 2019 року). Майже третина укладених договорів оренди - попередні, тобто приміщення ще знаходяться на стадії будівництва. Кожен із цих показників свідчить про те, що на ринку існує незадоволений попит.

Драйверами попиту залишаються компанії, що працюють у сфері інформаційних технологій. Їх частка в загальному обсязі угод склала 48% в 2019 році та 42% в першому кварталі 2020 року. На другому місці сьогодні знаходяться компанії, що надають бізнес-послуги. Їх частка зросла більш, ніж в 2 рази в порівнянні з 2019 роком. Наприклад, недавно, за участю Cushman & Wakefield, компанія PricewaterhouseCoopers уклала договір оренди приміщення для розміщення центру надання послуг у Львові, який буде виконувати широкий спектр професійних завдань для аудиторських, податкових, консультаційних проєктів PwC у Центральній та Східній Європі.

Частка орендарів, зайнятих у промисловості, на початку 2020 року різко скоротилася в порівнянні з 2019 роком, що може відображати вплив кризи на дану сферу діяльності.

Що чекає на традиційні офіси та коворкінги

До основних форматів офісних приміщень, якими користуються орендарі, відносяться традиційні офіси і коворкінги. Загальна пропозиція коворкінгів у Києві становить 86 000 кв. м у професійних бізнес-центрах. У Києві коворкінги представлені майже у всіх бізнес-центрах.

Загальна площа коворкінгів у всьому світі оцінюється в 12 млн кв. м. У світі рекордний попит на цей формат припав на 2017 рік. На сьогодні у Великобританії знаходиться 32% всіх коворкінгів, у США - 27%, у регіоні ЕМЕА - 22%. Такі компанії як WeWork, Google, Amazon, Deutsche Bank, The Office Group, Apple, Regus, I2 Office, Facebook, Société Générale є найбільшими операторами коворкінгів у світі.

На сьогодні існують різні, часом діаметрально протилежні думки, за яким форматом майбутнє - за традиційними офісами або за коворкінгами. Щоб дати відповідь на це питання, давайте розберемося, хто є користувачами кожного з форматів і які параметри офісного простору мають для них значення.

Традиційними офісами, перш за все, користується середній та великий бізнес у всіх сферах діяльності. Для них важливо мати приміщення, яке буде використовуватися тільки співробітниками компанії. Офісне приміщення має бути сплановане і обладнане, включаючи меблі, згідно зі стандартами орендаря. В традиційному офісі підтримується корпоративна культура, забезпечується цифрова безпека, є можливість ідентифікації компанії шляхом розміщення логотипу тощо. Орендарі традиційних офісів зацікавлені у довгострокових відносинах із орендодавцями і укладають договори оренди на термін від 3 до 7 років на індивідуальних комерційних умовах. Таке приміщення, як правило, вимагає капітальних витрат орендаря на ремонт (проведення технічного аудиту, проєктний менеджмент, узгодження бюджету проєкту, проведення переговорів з орендодавцем про погодження найкращих умов оренди і виконання робіт в приміщенні згідно проєктної документації). Відповідно, в проєкті зазвичай беруть участь кілька сторін, а для реалізації проєкту виділяється від 6 до 12 місяців. Безумовно, не всім орендарям у повному обсязі потрібні ці складові процесу. Не всі замовляють аудит, не всі роблять оздоблювальні роботи згідно з проєктною документацією, проте ми говоримо зараз про корпоративних клієнтів, які орендують великі площі. Вони приходять до нас із розвинених ринків і формують тенденції.

На противагу традиційним офісам, коворкінги пропонують швидкі, стандартні рішення і максимально гнучкі умови щодо терміну оренди в єдиному робочому просторі, розділеному на зони. Це ідеально підходить для стартапів, фрілансерів та малого бізнесу. Коворкінги - це ідеальне середовище для компаній, що розвиваються, які цінують спілкування, спільні заходи, із задоволенням користуються сервісами коворкінгів.

Драйвери попиту на традиційні офіси

• Окреме приміщення, орендоване однією компанією безпосередньо у орендодавця. Основні орендарі: середній і великий бізнес всіх сфер діяльності.
• Індивідуальне планування робочого простору із закріпленими робочими місцями і використанням, за необхідності, принципу shared desk.
• Оздоблення і меблювання офісу згідно корпоративним стандартам.
• Цифрова безпека.
• Збереження корпоративної культури співробітників.
• Ідентифікація бренду через вивіску на вході в офіс / на фасаді будівлі.
• Довгострокові договірні відносини з орендодавцем.
• Індивідуальні комерційні умови.
• Капітальні витрати на адаптацію приміщення згідно корпоративних стандартів.
• Необхідність технічного аудиту, проєктування, проєктного менеджменту.
• Тривалий період реалізації проєкту (6-12 місяців).

Драйвери попиту на коворкінги

• Колективний офіс, який передбачає суборенду робочого місця у оператора і спільнота однодумців, які обмінюються знаннями та ідеями. Основні резиденти: фрілансери, стартапи, малий бізнес, співробітники бек-офісів великих компаній.
• Готові рішення по розміщенню робочих місць в єдиному робочому просторі, включаючи лаунж-зону, «відкритий простір» і приватні офіси.
• Оздоблення і меблі за стандартом оператора з можливостями корпоративного брендингу.
• Впровадження нових технологій, хмарні сервіси.
• Короткострокові договори з максимально гнучкими умовами припинення.
• Стандартизовані комерційні умови і сервіси.
• Відсутність капітальних витрат, робочі місця передаються в оренду повністю готовими до використання.
• Максимально короткий період від прийняття рішення орендувати робочі місця до їх фактичного використання.

Отже, в доступному для огляду майбутньому обидва формати офісів будуть затребувані та існувати паралельно, оскільки вони відповідають різним за своєю суттю вимогам орендарів. В Західній Європі, зокрема у Великобританії, що є реформатором цього тренду, найбільші компанії використовують місця у коворкінгах для співробітників бек-офісів. Проте в Україні цього поки що не відбувається.