Як будувати ефективно

Нові ринкові умови, що склалися за останні 6 місяців, вимагають і нових правил гри. Відчуваючи дані зміни, девелоперські компанії, що розвивають ринок нерухомості України, починають все частіше відмовлятися від стандартних схем будівництва і звертають свою увагу на альтернативні матеріали. Так як у всіх сегментах нерухомості на перший план сьогодні виходять висока швидкість будівництва, рентабельність та швидка окупність проектів нерухомості, нові технології все більше завойовують ринок, підтверджуючи свою економічну ефективність і доцільність.

Альтернативні рішення для девелопменту.

За останні півроку ринок нерухомості України зазнав значних змін: складна політична ситуація, високий рівень невизначеності в економічній сфері, що впливають, безумовно, на всі області бізнесу, валютні ризики, конкуренція, що озлоблюється з кожним місяцем в об'єктах одного сегмента, змушують девелоперські компанії припиняти свою діяльність або шукати нові більш ефективні технології реалізації об'єктів нерухомості.

Серед факторів, що впливають на ефективність, девелопери називають швидкість будівництва, швидку окупність і необхідну функціональність об'єктів нерухомості, що прямо впливають на рівень конкурентоспроможності об'єкта в лінії подібних по розташуванню, основних параметрів і якості. Бажаючи досягти більш якісних показників за зазначеними факторами, девелоперські компанії починають звертати свою увагу на альтернативний бетону матеріал будівництва - сталеві конструкції.

Економіка сталевого будівництва

В Україні залізобетонні каркаси довгий час залишалися домінуючою технологією при зведенні комерційної нерухомості, однак часи змінюються, і все більше учасників будівельного ринку дивляться на сталь як альтернативу, яка вже давно завоювала популярність на ринках Європи і США.

Світова практика і вітчизняні дослідження показують, що завдяки застосуванню сталевих конструкцій, інвестор може скоротити терміни зведення об'єкта до 6 місяців порівняно з будівництвом із залізобетону. «На жаль, в Україні багато девелоперів досі рахують вартість квадратного метра, а не окупність проекту (Net Present Value), в той час як скорочення термінів введення об'єкта в експлуатацію забезпечує більш високу чисту наведену вартість проекту за рахунок більш раннього генерування грошових потоків. До того ж, якщо враховувати, що сьогодні велика частина нерухомості будується за кредитні кошти, то кожен скорочений місяць будівництва це ще й істотна економія на відсотках за кредитами», - коментує Керуючий директор Українського Центру Сталевого Будівництва Роман Курашев.


Довгопрольотні конструктивні рішення, виконані в сталевому каркасі, вже давно є стандартом в ділових центрах за кордоном. Сталеві конструкції дають переваги власникам об'єктів нерухомості, забезпечуючи можливість створення вільних відкритих просторів без колон з мінімальною товщиною міжповерхових перекриттів.

Для формування ефективного простору в багатоповерхових комерційних будівлях можуть використовуватися сітки колон з довжиною прольоту 9, 12, 15 і більше метрів (зазвичай до 20 м). На відміну від традиційних сіток колон 6х6 і 8,4х8,4 м, що використовуються в бетонних каркасах, сталеві рішення дозволяють повністю уникнути внутрішніх колон: найбільш ефективною формою такого рішення є використання прольотів довжиною 12-15 м від ядра жорсткості до зовнішнього периметра несучих сталевих колон.

Проведене Українським Центром Сталевого Будівництва (УЦСБ) в 2013 році дослідження продемонструвало доцільність і необхідність комплексного підходу до розрахунків вартості будівництва. Це наочно показало порівняння варіантів конструктивної схеми з довгими прольотами, де більш висока вартість сталевого каркаса компенсується низькою вартістю огороджувальних конструкцій і фундаментів, що призводить до економії в 2% від собівартості «у справі», або до 6% економії при обліку тимчасових факторів. «Результати дослідження наочно показали, що вартість квадратного метра будівлі із сталевого каркаса при короткопрольотній схемі (сітка колон 7,5х7,5 м) аналогічна будівлі з бетону з урахуванням вартості фінансування, а при довгопрольотній схемі (сітка колон 15х7,5 м) без внутрішніх колон на поверсі, будівлі зі сталевим каркасом дешевші бетонних на 5,6%», - зазначив керівник Інженерного Центру УЦСБ Артем Білик.

Умови щільної міської забудови

В силу своєї привабливості для орендарів в Україні особливою популярністю користуються бізнес-центри чи торговельно-розважальні майданчики в центральних районах міст. В існуючих реаліях, коли вартість землі у великих містах постійно зростає, а інвестиційно привабливих місць в центральних районах мегаполісів з кожним роком стає все менше, особливого значення набувають технології будівництва, що дозволяють з мінімальними фінансовими і тимчасовими витратами отримати готовий об'єкт, максимально відповідний очікуванням девелопера в умовах щільної міської забудови.

При зведенні будинків і споруд в обмежених умовах виникає цілий ряд факторів, дотримання яких забезпечує якість і довговічність не тільки безпосередньо об'єктів, які зводяться, а й оточуючих їх споруд. Серед таких факторів - необхідність підтримання експлуатаційних властивостей об'єктів, розташованих у безпосередній близькості від місця забудови, неможливість розташування на будівельному майданчику повного комплексу побутових та інженерних споруд, машин і механізмів, розробка спеціальних конструктивних і технологічних заходів, спрямованих на оптимізацію процесів зведення об'єкта, а також розробка технічних і технологічних заходів, спрямованих на захист екологічного середовища об'єкта та існуючої забудови.

Часто навколо будівельного майданчика, розташованого в зоні щільної міської забудови, знаходяться транспортні магістралі, а також раніше збудовані будівлі та споруди, що накладає певні обмеження як на процес, так і на вибір технології будівництва. Особливо це стосується робіт з облаштування фундаменту. Застосування сталевих конструкцій для зведення несучого каркаса будівлі дозволяє знизити вимоги до фундаментів будівель, зробити їх менш глибокими і масивними, що особливо важливо для забезпечення збереження навколишньої інфраструктури і підземних комунікацій.

В умовах щільної міської забудови металоконструкції дозволяють реалізувати проект в мінімальні терміни, без загрози для функціонування сусідніх будівель, а також руху транспорту. «Сталеві конструкції дозволяють мінімізувати ризики, пов'язані із зберіганням або виробництвом елементів несучого каркаса, за відсутності достатнього простору на будмайданчику в центрі міста. Попередньо виготовлені на заводі, металоконструкції доставляються на будмайданчик згідно з графіком будівництва і можуть монтуватися прямо «з коліс», не створюючи особливих труднощів міському руху або іншим будівельним процесам», - коментує Генеральний директор холдингу«Укрстальконструкція» Володимир Носов.

Існуючі реалії

Безумовно, технології будівництва об'єктів нерухомості із застосуванням сталевої схеми каркаса - це не інновація для ринку нерухомості України і багато девелоперських компаній усвідомлюють високу ефективність даного матеріалу в порівнянні з бетоном. Однак недостатня інформованість всіх учасників процесу зведення об'єкта (архітекторів, інженерів, будівельників) про переваги сталевого будівництва створює певні бар'єри, що уповільнюють ефективне впровадження технологій. Також до факторів, що негативно впливають на розвиток сталевого будівництва, девелопери відносять недосконалу нормативно-технічну базу, регулюючу зведення об'єктів нерухомості з металоконструкцій і недостатня кількість на ринку профільних фахівців.

Ольга Павлова, D. Real Estate Development